外国人购买曼哈顿地产注意事项

由于位置便利、土地有限、交易公开并且房产增值,纽约房地产在国际买家中相当热门。对于外国人在纽约购买房地产的常见问题,请先参阅下面的常见问题问答。如果您希望直接跟我们通话,则请致电 212-590-0545。

无论您要投资物业、买度假房或者买房定居纽约,我们专业的买家服务使整个置业过程既有效率而又无压力。我们提供可靠的独家信息,专家建议和全面的综合知识,帮您找到并用最佳价格买到理想物业。

 

纽约房地产市场对国际买家态度非常友好,事实上,无数的外籍人士和企业正在购买纽约地产。纽约的普通公寓(condo)和连栋房屋(townhouses)是国际买家最常见的选择。购买合作公寓(co-ops)和某些特殊类型的房屋需要买家提供在美国报税凭据,所以外籍人士购买合作公寓和某些特殊类型的房屋比较 困难。

外国人可以购买合作公寓,但比购买连栋屋或普通公寓要复杂。请注意,购买合作公寓甚至对美国买家都有若干限制,构成一定困难。合作公寓管理委员会掌控整个大楼,每个买家必须通过其审核批准。为了维护公寓成员(股东,也即业主)的最佳利益,管委会制定公寓自己的经营策略与方针并拥有决策权。

如果买家能成为好邻居,信誉和财务状况良好,有能力对合作公寓品味上升作出贡献,则对合作公寓所有成员都有利,这种买家是很受欢迎的。所以在大多数情况下,要得到委员会批准,买家必须在纽约有工作,在美国有良好的财务信誉并出示在美纳税的文件。没有法律规定管委会需要对买家讲明被拒理由。即使外籍买家得到管委会的批准,仍然有若干利弊因素要考虑。

购买合作公寓面临的挑战

  • 审批时间:除了批准困难,批准过程也需要较长时间,一般从即周到几个月。
  • 贷款限制:合作公寓对买家房贷额度也有所限制。一般情况下贷款额不得超过房价的80%。
  • 出租限制: 购买合作公寓对投资者未必最理想。合作公寓对业主出租房屋有着各种不同的限制,有些可能完全禁止出租,有些则允许业主在住满若干年后转租,但出租期不得超过一年或两年,等等。
  • 使用限制:合作公寓的使用往往有限制,这些限制有可能影响到买方生活的各个方面,例如,可能限制到访客人暂住人数,或者限制业主对其自住单位的装修改建。
  • 出售审批:出售或出租(如果允许的话)合作公寓之前,业主需要得到管理委员会的批准。这项要求可能影响到售房的报价以及市场上有兴趣的买家数量。
  • 访客人暂住人数,或者限制业主对其自住单位的装修改建。
  • 出售审批:出售或出租(如果允许的话)合作公寓之前,业主需要得到管理委员会的批准。这项要求可能
  • 影响到售房的报价以及市场上有兴趣的买家数量。
  • 转手税 (FLIP TAXES): 为了防止投机,对出售公寓设有转手税。税额没有统一标准,因楼而异。

购买合作公寓的好处

  • 可选性大: 由于合作公寓占纽约房地产将近四分之三,买家有很大的选择余地。
  • 价格吸引:与普通公寓相比,合作公寓的价格低,便宜百分之十到二十。然而买家必须考虑,每月的开支可能会比较高。每月开支包括业主需付的房贷,维护费,基本的水电费和房地产税。某些费用可用以抵税,比如房地产税和贷款利息。
  • 居住满意度:尽管合作公寓可能不适合投资,这些公寓却可以是完美的长期或短期住宅。纽约合作公寓往往是老房子(1920年前),而老房子工程质量好、设置豪华,造工精细。比如富丽堂皇的壁炉,楼层高,空间感好, 以及带有美丽的花园,这些都是纽约合作公寓独特的魅力。

曼哈顿的普通公寓为个人或家庭提供一个舒适的现代生活方式。公寓内,居住者拥有套房,并与其它居住者共用公共空间。有相当多得美国居民和外籍买家对这种公寓情有独钟。

外籍人士可以购买普通公寓。在最近几年内,纽约有若干新公寓建设和旧楼的现代公寓化改建。新公寓有最现代的便利设施,装修豪华,并提供一系列服务。此外,新公寓的购买者可在初期的10-25年里享受税务优惠,因而节省很多金钱。

市场在不断增长,纽约的房地产销售量已超过其上一季度。如果您想跟上市场的步伐,欲寻求崭新公寓或者摩登的改建公寓,请与我们联系

普通公寓 – 国际买家的热门选择

  • 审批简易:每个公寓都有居民组成的管理委员会,它对公寓的有关问题,如使用、维修规则,作出决定。每个买家都必须经管委会批准,但这基本是个形式,过程不复杂。
  • 限制甚少:普通公寓对使用权和所有权的限制较少,并允许业主短期居住 (pied-a-terre’s) 或出租。
  • 具投资吸引力:即使普通公寓售价高于合作公寓,但两者在方便性和灵活性上的差异,足以弥补了其价格上的差异。再者,普通公寓拥有典雅的风格和出色的设计,使其成为具有吸引力的一种投资。由于在纽约购买或出售普通公寓,是件容易的事,所以许多国际买家都渴望能体验一下在曼哈顿公寓里的生活。

无论选择普通公寓或合作公寓,在购买过程中都会有相关的费用。从有利的一面看,某些费用可用 于业主的个人所得税中抵税。房地产税以及合作公寓业主共同分担所支付的房屋贷款利息,都可用作抵税。

投资者可把当年发生的房地产税和相关的费用作为商业开支用来抵税。想知道更多,请教税务专家或浏览相关网页的税务咨询。

纽约业主要支付的费用:

  • 房地产税:因物业而异,房地产税可以从数百到数千美元不等。无论你是一个普通的业主或一个精明的投资者,都应该寻找抵税的方法,已达到减税的目的。
  • 共同费用/维护费:共同费用和维护费用是每月必须的开支。合作公寓的业主要付维护费用,而普通公寓业主支付共同费用。月费因大楼不同而有别。每月可以从数百到数千美元不等。设施齐备的高层楼宇费用相对高一些。 (高档住宅为1美元/平方尺)

减税计划的目的是为了鼓励纽约开发商不断地建设和开发社区。不同性质的建筑工程享有不同的减税
资格。艾丽卡代理人可以指导业主了解任何纽约物业的税务优惠计划。

纽约税务优惠政策

免税计划:该计划涵盖新建筑物以及某些改建的旧建筑物。421A或421-G的减税计划是针对新建的建筑
物,J-51适用于改建的旧建筑物。

  • 421-A:为期10年的逐年免税方案。房地产税将每隔一年增加20%,直至到期日(第一年和第二年 - 100%免征,第三年和第四年 - 80%的豁免,持续到第十个年头)。
  • 421 –G:适用于某些特定的区域 -在曼哈顿莫瑞街(Murray Street)的下游。在此区域内的合资格的物业,将拿到14年的税收优惠。最初的8-10年付税较少,以后将逐年增加,直到满14年。
  • 额外的奖励:一些曼哈顿的建筑物可享有为期15-25不等的减税资格。其特定的因素包括如地理位置,可共使用的价格合理的单位,或接受政府贷款和赠款的援助,都会影响建筑物可否获得长期减税奖励的资格。

房地产买卖过程中,买方和卖方必须支付过户费用。这笔费用加起来相等于房价的1%至8%。法律文件登记,以及联邦/州/曼哈顿收费不包括在房屋贷款首付里面。这些费用必须在过户时支付。

过户费用:

  • 曼哈顿房产转让税:当购买一个新的公寓(指直接从开发商那里购买),买方必须支付房产转让税。收
    费的范围可以从1%(公寓售价低于499,000美元)到1.425%(公寓售价超过499,000美元)。
  • 纽约州的转让税:纽约州转让税为房价的.4%。/div>
  • 卖方的律师费:卖方的律师费将在1500美元 至2500美元之间
  • 房产证费:业主一旦拥有房产证,任何第三者永远不能声称是物业的持有人。房产证书的费用因房价而
    定,$450/$100,000,即每10万美元物业价值收费450美元,比如总房价为20万美元,费用是$450x2=$900。
  • 豪宅税:物业售价超过100万美元当豪宅税征,费用是房价的1%。

大楼收费:

  • 申请费:一般大楼收取200美元报名费。
  • 物业管理代理费:250 ~ 500美元
  • 入住押金: 500 ~ 1500美元
  • 律师复审费:律师需要审查买方的文件。根据销售的复杂程度,审查费一般是2500 ~ 5000美元。如需录制文件,需另加500美元录制费
  • 房屋贷款收费:按贷款额的0.5% ~ 3%
  • 税务状况调查 (Lieu Search)费:300 ~ 400美元
  • 产权保险费:每10万美元物业价值收费200美元,比如房价为100万美元,保险费是:2000美元
  • 房屋贷款税:1.8%(房屋贷款金额低于499,000美元)到1.925%(金额超过499,0000美元)
  • 物业评估费:评估费用在500美元以上
  • 信用报告费:收费在30美元到100美元之间
  • 贷款申请费:约500美元
  • 银行律师费:1500到2500美元
  • 其他银行收费:其它银行费用(如家庭保险和托管),一般在400之到1200美元。

有可能。外国买家购买纽约房地产有可能获得抵押贷款。大多数美国银行都有专门的计划,为外国买家服务。外国买家可获得65%到75%的房屋贷款或高达1,000,000美元的贷款。国际买家需要提供一些具体的文件。有些机构可能不要求这些文件,但会收取较高的利率。艾丽卡代理可以为您推荐能为外国买家提供优质服务的房屋贷款专家。

外籍买家所需的证明文件。

  • 有效的签证或外国护照复印件:美国银行需要核准买家合法进入美国的证明文件。
  • 信用证明:如申请房屋贷款,国外买家需呈交至少四个不同来源的信用证明。这些文件必须是由当地财务专业人士提供, 如会计师,银行家和保险官员等。
  • 租金/房屋贷款付款证明:要求提供至少一年内租金或房屋贷款付款的证明文件。
  • 足够的过户资金将过户所需的开支列出一份完整的清单,用计算器来计算总金额。
  • 就业证明:外籍买家必须提供其就业证明文明。

美国居民和非居民需负担的税务是不一样的。艾丽卡可以告诉您其中的差异。我们的专业人员将在整个过程中给予您指导。

税务责任:非美国居民

  • 联邦税:长线投资(持有物业超过一年)的联邦税,美国居民是15%的,外国人是30%。
  • 外籍人士投资房地产税法(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980):根据1980年颁发的“房地产税法”,非居民出售物业后,纽约州会扣除所得款项的6.85%,国税局会扣除盈利的10%。
  • 税表:国税局要求外籍人士填写外国人房地产收入纳税表。
  • 税表:国税局要求外籍人士填写外国人房地产收入纳税表。 我们建议寻找有专业知识的税务会计师,协助提供有关的税表。如需专家的帮助,请与我们联系。

虽然以LLC(成员制有限责任公司)购买物业会有些优势,但某些外国和美国之间的条约,可能会减少这些优势。外国买家应寻求专注于国际法的税务顾问的帮助。艾丽可可以为您推荐这种税务顾问来评估您的个别案例。

关于LLC,您需要了解的5件事情

  1. 成立公司,需时约一个星期
  2. 公司注册地点必须与所购买的物业的所在地相同
  3. 公司成员人数不限并可以包括非居民和美国居民
  4. LLC需要递交地方,州,联邦纳税申报表
  5. 在出售物业时,业主可以出售或转让公司股份给买方

你能解释一下纽约的经纪费吗?买方必须支付? 当国际买家选择艾丽卡的代理人时,无需支付佣金。在纽约外国买家不需要支付经纪费。通常,住宅和商业房地产买卖的一般规则是卖方支付经纪佣金,然后卖方和买方的经纪人对分。

我们跟其他经纪人一样,只有物业买卖成交后,才会获得佣金。习惯上,经纪费已加进物业的出售价格上。这意味着,您不必从口袋理掏出额外费用!

物业售出时,房价的6%作为佣金,其中一半支付给买方经纪的房地产公司,而另一半则归卖方经纪的房地产公司。

与我们联系。艾丽卡是纽约房地产协会的成员,也是全美和纽约房地产经纪人协会的成员。因而,我们可以带您去看在市场上要出售的所有物业。对您有兴趣的物业,我们会提供详尽的最新市场比较分析报告以及过去的市场数据,艾丽卡根据这些信息为您提供不偏不倚的建议。

购买房产是一个复杂的过程,它涉及到律师和银行家的选用,文件的提交,物业的研究分析,以及搜查法规以及其可行性和与经纪人面谈。外籍买家不应该只轻信于那些普通的公共信息来源。艾丽卡具有专业知识和经验,以及有关纽约房地产市场的最新信息。我们为每个国际买家提供个性化的服务。而在纽约,买方的佣金是由卖方支付。>

大多数卖家有经纪人。有了经纪人您就有了保障,所以买家和卖家都应该有自己的经纪人。卖方的经纪人不代表买方的利益。外籍买家需要一个专门代表其利益并为其工作的经纪人。经纪人可向卖方提出让步,降价的要求。有经纪人作为您的代表,会使您能以合适的价格购入合适的物业。

由于卖方支付买方经纪人佣金,买方没有必要放弃适当的保障而弃用经纪人。在选购物业的过程中,买家不应该独自去冒险,让自己去犯一个昂贵的错误。由此可见,外国买家需要一个合格的经纪人为其服务。

买家应该聘请经纪人 –首 5个理由:

  • 使用代理减少耗时的过程。
  • 经纪人可以让您看市场每一个待售物业。
  • 经纪人可以帮助您准备并提交各类文件和申请表格。
  • 经纪人协调各类相关的专业人士,加快买卖进程。
  • 经纪人简化了购买程序。

买家和卖家都需要聘请律师去调查物业的产权等相关问题,律师的服务内容包括购买产权保险,查看产权是否被侵犯,物业是否有欠费问题,以及起草合同(初步议定定金)。此外,相关的专业人士也需要检查的其他的重要细节: 房屋评估师将鉴定物业的公平市场价值;建筑师处理技术方面的问题,会查看物业的状况;测量人员测量物业的占地面积;最后,贷款经纪人帮助买方办理房屋房屋贷款。

艾丽卡能将外国买家与同行业优秀的专业人士联系起来。今天就请联系艾丽卡的经纪人!

新买家的详细资料,在过户时由买方的律师提交给曼哈顿市政府注册记录备案。在购买时,文件被拍 摄,复印,存档备查。

购买纽约房地产:6个简单步骤

第一步:准备

事前计划
买家开始寻找纽约物业前,应该了解物业类型,所在区域和心目中的房价是多少。购房者应评估一下自己的需求(如物业规模,学校,公园,..),根据收入水平,寻找满意的物业。

安排融资
寻找新物业之前,购房者应向银行或贷款经纪人申请做一个按揭预批。这样会使购房者在选购物业时处于有利和主动地位。预先了解可获得按揭金额,可以帮助购房者认识到自己的开支限额。通常,持有按揭预先核准的买家在讨价还价是有更大的优势。

聘请律师
律师会审查合同和保护购房者的利益。艾丽可拥有一个庞大的律师数据库,总能为您找到一位能说您的语言的资深律师。请联系艾丽可代理,找一位合适您的律师,以满足您的需求。

与税务专家交谈
由于美国居民和外籍买家所要承担的税务义务是不同的,故外籍买家应咨询税务专家。购买住宅物业与投资物业,也将有不同税务规定。会计师,税务专家,律师可以就有关外籍人士的美国税务问题给予指导。

准备资金
10%的定金是必备的。建议外国买家开一个美国银行账户或资金转移到律师的代管帐户里。

第二步:寻找物业和报价
如果买家找到喜欢的物业,他们可以给出一个价格(报价)。这样的协议是没有法律约束力,购房者可以提交多个报价。报出价格能使买家有可能以最少的钱找到最好的物业。尽管豪华公寓的开发商是不会很快还价,艾丽可仍能找到最好的机会为买家购入心仪的物业。当报价被接受后,卖方的律师或代理人会向买方律师发送合同和大楼的章程,以便买方律师作复核审查。

买家应予律师一起查看合同细节。这一步骤使买家更了解自身的义务和购房过程中的风险。

第三步:合同谈判和签署
通常律师审查合同需要5-10天。卖方的代理会告知买方需要多少时间。在合同正式签订之前,卖家可以继续让准买家们看房并接受报价。合同的条款概述了交易的细节。购房者应与律师一道,审查合同的细节。以确保购房者了解他们的义务,以及与购房过程中有可能存在的一切风险。

如果各方都签署了合同,买方就要交付10%的定金。外国买家必须将定金存入美国的银行,或按要求电汇给律师。定金将存放在卖方律师的代管帐户里。定金只会在某些特定情况下退还, 例如买家没有获得按揭贷款因而资金不足。律师应将“取决于按揭”列明在合同条款中,而卖家通常不同意将其列入。

第四步:公寓管理委员会审批
对纽约公寓的购买者而言,管委会的审批是个必经的过程。委员会要求购房者必须提交个人和财务文件,包括推荐信,财务报表和报税单。此外,合作公寓管委会还要求与买家面谈。而普通公寓管委会只要求某些文件。审批程序类似,但不需面谈。这种普通公寓的审批通常是个过程而已,流于形式,并不是很复杂的过程。

第五步:准备过户
合同签订了之后,仍然可以有时间去申请得到必要的资金和对物业进行评估和测量。在此期间,律师可以进行业权审核,审查物业是否有违法的记录或前任房主的遗留问题以及审查文件。如果买方申请按揭,银行会检查买方的文件和资产,以及大楼的财务状况。

一旦银行同意贷款,他们就会将全部贷款划入买方律师的代管帐户。在过户之前,律师扮演托管代理的角色,首付和过户费用也存入律师的代管户口。买方在过户的前一天要到物业单位去检查一遍,以便确认所有事项得到落实。

第六步:过户

过户是指实际的买卖双方的交易,它涉及到所有当事方(卖方,买方,卖方和买方的律师,以及银行,保险官员,等等)。户一般是在合同签处后数周发生。所有当事方到场签署最后的文件和支付所有款项(卖方支付的费用,产权保险,杂费,税金,等等)。最后,买方收到新物业权和物业权保险,以及所购物业的钥匙!

艾丽可房地产公司可以为您在纽约找到用来出租的公寓,以及为买家提供租赁物业的管理。我们代理寻找房客,签订租赁合同,确保租客定期支付租金。此外,我们还设有收费服务:代买家管理账户,如支付账单,支付公寓维护费和税费等。

纽约市是一个充满活力的租赁市场。虽然租金已在近年来不断增加,但仍有无数的租客在寻找出租公寓。纽约公寓的低空置率是有目共睹的,买家购入房产后都较容易找到长期租客。大多数的纽约公寓大楼只允许半年以上租约(即长期租约)。然而,少数大楼会允许短期租约。艾丽可的代理熟悉纽约所有类型的出租公寓,我们的专业团队可以根据每个特殊情况,提供专门的出租业务,而您作为房东,不必承受任何压力而又能将公寓出租。

艾丽可认为,购买纽约房地产是美国居民以及外国买家的安全和有吸引力的选择。市场正稳步增长,纽约市房价的长期升值的动力将受惠于供应和需求双方。

虽然目前公寓价格是高的,但最近几年来,有迹象显示,公寓市场在未来几年的表现将超越任何其他纽约房地产产品。如果美元疲软,纽约物业将对强势货币的买家更具吸引力。也许法律以及某些合作方案会有所变化,然而,外国买家的兴趣是不变的,他们将会一如既往地或更有力地投资到纽约公寓这一领域里来。

艾丽可没有一个水晶球来预测未来的纽约房地产走势。然而,我们已经注意到一些在当前的市场起到一定作用的趋势和因素。即使经济衰退会破坏房地产市场,有些特定的人群和地区并未受影响。许多富裕的曼哈顿购房者依然居住在豪华公寓里。这些公寓耗资1000美元,每平方英尺1800美元之间,居民不受经济低迷的影响。至少他们没有在经济低谷时出售自己的物业。

艾丽可已经观察到目前较低的房贷利率会导致更多人负担得起购房贷款。虽然现在还不清楚,低息房贷是否会带来房地产的抢购热潮。然而,毋庸置疑,低利率会促使更多买家有兴趣购买理想中的纽约物业。

艾丽可的经纪人,希望在您选择一生中最好的投资之时助您一臂之力 – 让您在纽约安置一个新家!国际买家们,请不要耽误!今天就开始在美丽的纽约市寻找您梦想的家园。心动不如行动,请即联系艾丽可,迈开您拥有曼哈顿物业的第一步!

是的,我们有物业管理服务。艾丽可物业管理,让您即使拥有世界上最大的房地产市场的投资物业,也能轻松自如获利。纽约是一个投资金矿,因其物业不断增值,带来高回报而具吸引力。我们的管理涉及多方面,如购买和租赁合约等,因而能让您享受一个既有盈利又没压力的投资经历。

如果您想出租您的物业,艾丽可管理公司会协助您寻找租户,并提供全面的物业管理服务。不管你住在纽约还是国外。我们专注于管理个人公寓单位,所以我们服务细致;我们的员工热情待客,勤奋工作,以满足不同客户不同的需求;而我们的服务是基于诚信为本,客户至上的原则,因而总是代表您的最大利益。

 

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