购房程序

寻找合适的物业,即使对很有经济头脑的精明人来说,也是一项艰巨的任务。毕竟,你所选择的物业将要陪伴您好些年,而且,它必须满足您的生活需求和适合您财务状况。艾丽可房地产公司,与您一道,化繁为简,令您轻松购房。请参考我们为您提供的以下购房步骤:

第一步:确定财务预算

估计时间: 1-3天

在开始寻找理想物业之前,您需要计算您的收入有多少用于支付贷款,维持房屋,这包括每月固定的贷款支付额,维修费,地税,燃料与电费等等。然后,您还要考虑到过户费用和通常是从10%到20%房屋价格的首付款。合作公寓往往要求比共管公寓更多的首付。做到心中有数,才会处之泰然。

第二步:集思广益拟定物业类型

估计时间: 1-2天

一旦当您已经知道能负担的每月开支和首付款项,写一份清单,按优先次序列明你对房屋的要求,喜好以及需求,如:

  • 公寓需多大的面积?
  • 需要多少间卧室?
  • 需要什么设施?
  • 想在哪个地区生活?

这份清单将帮助您确定购买什么价钱的公寓。如果您使用艾丽可代理,您的经纪人会按此清单协助
找到尽可能多的符合您要求和预算的公寓供您选择。

第三步:房贷额度预批

估计时间:1-3天

接下来就是与房贷经纪人或银行接洽,做一个贷款资格预审。为了证明您是一个有诚意的买家,有必要从您的贷款人那里拿到预批贷款额度的证明信,以显示您的财务状况,并开始认真寻找所需的物业这样在您找到合适的物业时 可以马上提交报价。卖家对已通过预审者的报价,要比对未通过者重视得多。注意,贷款资格预审是房贷经纪人和银行提供的免费服务。

第四步:找房和看房

估计时间: 1-6个月

花在寻找公寓的时间不定,可能是几天,几周甚至几个月,这取决于您选房标准和挑选的严格程度。大多数购房者会看过15至20套公寓才开始出价。如果您很忙没有足够的时间进行挑选,我们艾丽可买方经纪人很乐意为您去寻找。我们可以为您找房并为您约定时间看房。比起通过报纸或网上广告搜索,这可以节省您不少时间而又不错过适合的物业。

艾丽可代理为您挑选市场上的精华,助您缩小搜索范围。一旦精选出来的物业,您和您的代理人应尽可能去看房。不要被广告所迷惑。您绝对应该在亲眼看过物业状况后才给出报价。

第五步: 报价与谈判

估计时间:2天-2周

在纽约市,可以以口头或书面形式作出报价。当您看到合乎理想的公寓,您通过经纪人报价。经纪人会把报价通知卖方的经纪人或卖方。

卖方可能会认为你的报价过低,在这种情况下,您可能会收到一个还价。买卖双方经纪人的谈判可能会达成双方同意的某个价格,条款和过户日期。谈判受到市场因素的影响,如果房市供大于求,谈判就比较容易;如果房市供小于求,则可能谈不拢。艾丽可代理人可以帮助您制作一份市场分析报告,让您了解物业的市场价值和谈判的可行性。公寓出售通常是 “就此状况”(AS-is),意思是,您看到的,就是您买入的。如果您想要某一样家具或其他的设施,必要在谈判时提出来。一旦敲定了价格,您的经纪人会列出一个成交纪录单,列有价格和买卖中双方同意的各种条款。到此并未尘埃落定,其他买家仍然可以出价跟卖家商谈。直到卖方在与您的合同上签了字,才保证您能购得这个物业。

第六步: 聘请律师

估计时间: 1-3天

在纽约置业,买家和卖家都需聘请律师为其服务。卖方的律师将拟定销售合同。买方的律师将审查大楼的财务状况,管委会的章程和法律结构等,以确保这些条款不损害您的利益并且可接受。艾丽可经纪人可以帮您找到具有曼哈顿经验的房地产律师。

第七步: 申请房屋贷款

估计时间: 3-8周

在您和律师审查并同意了合同条款后,您将在合同上签字,连同定金支票一起交给律师,通常定金为房价的10%。有时,卖方有可能提出不同要求,一切以合同签署的具体情况为准。卖方律师将您的定金支票暂时存入一个代管账户。当卖方也签署合同后,这笔交易全部完成,一切双方同意的条款具备了法律约束力。这过程可能要三个星期或者稍长,取决于卖方律师要多长时间来完成这些工作。

这时,如果需要借款,您就要申请房屋贷款。您的艾丽可经纪人可以帮助你找有经验的贷款经纪人。如果您已经在某贷款公司通过贷款预审,您一般会继续在该公司贷款。贷款需要以下文件:

  • 房贷申请表
  • 由注册会计师签署的财务报表,以及附属的证明文件
  • 三年纳税申报
  • 银行存款单
  • 专业和个人的推荐信
  • 购房合同
  • 证明你款项到位的所有银行文件

第八步:向管委会递交申请和约见面谈

申请估计时间:1 – 2周

面谈估计时间:30分钟到1小时
您需要向合作公寓/共管公寓大楼的管理委员会递交申请表。他们申请表内容基本相同的,它包括需要提供下列文件:

  • 申请表格
  • 财务报表
  • 两年的报税表
  • 银行对账单
  • 推荐信
  • 你的贷款承诺书和其他的银行文件。

切记,资料必须齐全。要不然,申请表会被退回。如果您买的是合作公寓,下一步是与管委会面谈。这是很正式的商业面谈,请穿着整齐以示诚意,艾丽可经纪人也会帮您对这个面谈作好准备。您会在48至72小时内收到管委会的决定。

第九步:验房

估计时间:30至60分钟,于过户的前一天或当天。
必须在过户前对物业进行最后检查。需要检查电器,水龙,灯具,水暖设施,上下水道等是否工作正常,以避免买方入住后才发现问题。并依此确定卖方能按时交房。艾丽可经纪人可以帮您完成过户前的最后检验。

第十步:过户

估计时间:管委会批准后1-2个星期。
买卖双方和各自的律师必须到场签署过户文件。卖方应收到全部余款,然后买方收到房契,业权转移给新业主。 整个物业购置过程所需时间大约是从两个月到一年不等。

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