Приобретение Недвижимости в Нью-Йорке Иностранными Покупателями

Приобретение недвижимости в городе Нью-Йорк пользуется огромной популярностью среди международных покупателей. Это объясняется уникальным расположением нашего города, небольшой территориальной протяженностью Манхэттана, прозрачностью всех осуществляемых сделок купли-продажи собственности и быстрому приросту вложенного капитала.

Будучи иностранным покупателем, Вам необходимо ознакомиться с процессом осуществления покупки недвижимости в Нью-Йорке.

Наше Руководство по «Приобретению Недвижимости в Нью-Йорке Иностранными Покупателями» пошагово излагает все детали и особенности процесса приобретения собственности, а также предлагает ответы на самые распространенные вопросы иностранных инвесторов.

Для получения интересующей Вас информации, пожалуйста, обратитесь к нашему Руководству, представленному ниже, напишите нам на e-mail: [email protected] или позвоните по телефону: +1 (212) 590-0545.

Специалисты Elika Real Estate максимально быстро и легко помогут Вам найти дом или квартиру Вашей мечты, приобретаемые для последующего проживания или сдачи в аренду. Мы предоставим Вам беспристрастную консультацию и полное содействие в поиске интересующей Вас недвижимости и заключении выгодной сделки по наилучшей цене.

РУКОВОДСТВО

по «Приобретению Недвижимости в Нью-Йорке Иностранными Покупателями»:

[accordion title=”Я живу за пределами США и хочу приобрести недвижимость в Нью-Йорке. Могу ли я это сделать?” content=”Рынок недвижимости Нью-Йорка открыт для капиталовложений международных покупателей. Благодаря этому, большое количество иностранных компаний и частных инвесторов ежедневно приобретают здесь квартиры. Особенной популярностью среди международных покупателей пользуются кондоминиумы и таунхаусы. Купить квартиру в жилищно-кооперативном комплексе представляется намного сложнее, так как для этого необходимо предоставить налоговую декларацию на доходы, произведенные в США. “][accordion title=”Могут ли международные покупатели (не резиденты) приобрести собственность в жилищно-кооперативном комплексе?” content=”

Международные покупатели могут приобрести квартиру в жилищно-кооперативном комплексе, однако, процесс покупки является наиболее сложным по сравнению с покупкой танхауса или комдоминиума. Даже граждане Америки сталкиваются с определенными сложностями при покупке недвижимости в данных зданиях.

Каждый жилищно-кооперативный комплекс находится под управлением Жилищного Совета. Соответственно, одобрение Советом кандидатуры потенциального покупателя является необходимым условием для успешного осуществления сделки. Жилищные Советы устанавливают внутреннюю политику, свод правил управления, а также принимают все важные решения, касающиеся жилищного комплекса.

Для получения одобрения Жилижного Совета каждый иностранный покупатель должен иметь работу в Нью-Йорке, стабильный банковский счет и быть в состоянии предоставить налоговую декларацию на доходы, произведенные в США. Жилищные Советы не несут никакой юридической обязанности по объяснению причины своего отказа потенциальному покупателю.

Приобретение недвижимости в жилищно-кооперативных комплексах имеет свои плюсы и минусы.

Плюсы:

Наличие на рынке – Жилищно-кооперативные комплексы составляют три четверти всей недвижимости Нью-Йорка. Соответственно, рынок недвижимости обильно представлен данным видом собственности.
Стоимость – Стоимость недвижимости в жилищно-кооперативных комплексах обычно на 10-20% ниже стоимости кондоминиумов. Не смотря на это, Вы должны учитывать, что ежемесячные расходы могуть быть в разы выше.Что включают в себя ежемесячные расходы:
Ваша доля в выплате ипотеки зданием (если применимо);
стоимость общего ослуживания здания;
оплата основных коммунальных услуг;
оплата стандартных налогов на недвижимость.Владельцы собственности в жилищно-кооперативных комплексах имеют возможность списать определенные расходы, такие как налоги на недвижимость или проценты по ипотечному займу, из своего дохода, подлежещего налогооблажению в США.
Проживание – Апартаменты в жилищно-кооперативных комплексах обычно привлекают покупателей, ищущих место для постоянного или временного проживания. Данная собственность не очень хорошо подходит тем, кто хочет приобрести квартиру для последующей сдачи её в аренду.Все здания, как правило, построены до 1920 года, имеют характерный архитектурный стиль того времени и роскошные детали оформления. Эффектные камины, просторные помещения, утонченная отделка и прекрасные сады вокруг являются неотъемлемой частью очарования Нью-Йоркских апартаментов в жилижно-кооперативных комплексах.

Минусы:

Срок одобрения кандидатуры покупателя –
Процесс одобрения кандидатуры потенциального покупателя является весьма сложным и не предсказуемым. Он может занять несколько недель, или затянуться на несколько месяцев.
Финансовые ограничения –
Жилищный Совет каждого комплекса устанавливает максимальный процент от стоимости апартаментов, допустимый к оплате через ипотеку. Обычно этот процент составляет 80% от стоимости собственности, но может быть и ниже.Стоит также учитывать, что не все жилищно-кооперативные комплексы продают квартиры в ипотеку или под жилищный кредит.
Ограничение прав на заключение дороговоров аренды –
Покупка апартаментов в данном типе зданий не является выгодной для инвесторов. Это объясняется тем, что Жилищный Совет всегда регулирует и ограничивает права владельцев недвижимости на заключение договоров аренды и субаренды. Например, данные ограничения могут полностью запрещать заключения договоров аренды при любых остоятельствах, или давать временное разрешение на одно-двухгодовую аренду в случае, если хозяин собственности прожил в свооих апартаментах определенное количество лет.
Регулируемое использование –
Жилищный Совет также устанавливает правила пользования квартирой. Данные правила зачастую вызывают дискомфорт и могут негативно повлиять на различные аспекты жизни хозяев. Примерами таких правил может быть лимит на определенное количество гостей; или неразрешение проведения намеченного Вами ремонта.
Если Вы ходите продать/сдать Ваши апартаменты в жилищно-кооперативном комплексе –
Вам необходимо получить разрешение Жилищного Совета. Решение Совета может повлиять на запрашиваемую цену и количество потенциальных покупателей.
Дополнительные расходы при продаже апартаментов –
При продаже апартаментов в жилищно-кооперативном комплексе Вы будете обязаны заплатить Жилищному Совету определенный процент от стоимости, вырученной за Вашу собственность. Размер выплаты устанавливается Советом и не подлежит исключению ни при каких обстоятельствах. Соответственно, процесс покупки и продажи апартаментов данного типа является весьма нелегким.

Что представляет собой кондоминиум? Могут ли иностанные покупатели приобрести кондоминиум?

Кондоминиумы Манхэттана предлагают своим владельцам насладиться удобными и современными жилищными условиями, прекрасно подходящими как для семей, так и для индивидуальных собственников. Кондоминиумы пользуются огромной популярностью не только среди американцев, но также и среди иностранных покупателей.

В последние годы в Нью-Йорке ведется активное строительство новых кондоминиумов и преобразование старых зданий в современные кондоминиумы. Все новые квартиры располагают самыми современными удобствами, продуманным дизайном, роскошным оформлением и множеством допольнительных опций. Кроме того, покупатели новых квартир имеют возможность получить существенные налоговые льготы на период от 10 до 25 лет.

Свяжитесь с нами для получения более детальной информации по данному виду собственности.

Предельно легкий процесс одобрения кандидатуры покупателя –
Каждое здание типа кондоминиум имеет свой Жилищный Совет, состоящий из жильцов. Данный Совет принимает решения по всем вопросам здания, таким как: ремонт, правила пользования общей площадью, регулирование внутренних предписаний.
Каждый потенциальный покупатель должен быт одобрен Жилищным Советом. Однако, данный процесс обычно не представляет никаких затруднений и носит чисто формальный характер.
Минимальные ограничения –
Кондоминиумы практически не имеют каких-либо ограничений на право пользования недвижимостью. В частности, Ваше право на заключение договоров аренды или субаренды никогда не будет ограничено Жилищным Советом (по сравнению с жилищно-кооперативным комплексом).
Идеальный инвестиционный проект –
Покупка или продажа кондоминиума не представляет никаких сложностей и является весьма легким процессом по сравнению с покупкой или продажей апартаментов в жилищно-кооперативном комплексе. В дополнение, все апартаменты типа кондоминиум обладают элегантным архитекрурным стилем и богатством изящных деталей. Именно это является одной из главных причин почему международные и американские покупатели останавливают свой выбор на кондоминиуме.

Я хочу приобрести в собственность недвижимость в Нью-Йорке. Каковы будут сопутствующие расходы?

Покупка любого типа недвижимости, будь то апартаменты в жилищно-коперативном комплексе или здании типа кондоминиум, всегда несет за собой сопутствующие расходы. Тем не менее, Вы все равно имеете возможность сократить данные расходы, получив значительные налоговые льготы. Эти льготы включают в себя налог на недвижимость и налог на ипотечные выплаты, которые могут быть списаны из подоходного налога.

Инвесторы могут списать налог на недвижимость, а также сборы на обслуживание и техническое поддержание здания как бизнес расходы в текущем налоговом году. Узнайте больше у нашего налогового эксперта, или ознакомьтесь с данной информации на нашем веб-сайте.

Расходы, сопутствующие владению недвижимостью в Нью-Йорке:

Налог на недвижимость –
В зависимости от вида и стоимости собственности, налог на недвижимость может варьироваться от сотен до нескольких тысяч долларов. Имейте в виду, что, практически, всегда существуют возможности снижения данного налога. Для получения дальнейшей информации, пожалуйста, свяжитесь с нами.
Общие сборы / сборы на обслуживание и техническое поддержание здания –
Данные сборы ежемесячны. Сборы на обслуживание и техническое поддержание здания обычно присущи жилищно-кооперативным комплексам. Общие сборы подлежат уплате в кондоминиумах.

Величина данных сборов варьируется от здания к зданию, от района к району и может достигать от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов США в месяц. Чем шикарнее Ваши апартаменты и престижнее здание (наличие консъержа, подземного гаража, тренажерного зала, бассейна, летнего сада на крыше здания, конференц-зала и т.д.), в котором они находятся, чем выше будут сборы (приблизительно $1.5 за квадратный фут).

Интересующая меня недвижимость находится в жилищном комплексе, имеющем налоговые льготы. Что это такое?

Система налоговых льгот отностится к программам, стимулирующим строительные компании Нью-Йорка продолжать застройку и расширение жилого диапазона нашего города. Различные виды недвижимого имущества имеют различные налоговые льготы. Специалисты Elika Real Estate проконсультируют Вас о всех сопуствующих налогах интересующей Вас собственности.

Виды налоговых льгот:

Програмы, снижающие налоговые суммы, подлежащие к выплате –
Программы 421-А и 421-G распространяются на новые постройки и перестроенные здания. Программа J-51 применима к зданиям, преобразованным в кондоминиумы.
Программа 421-А –
Эта программа рассчитана на 10 лет и предоставляет значительные скидки на налог на недвижимость. Конкретнее, в первый и второй год Вы получаете 100% скидку на Ваш налог, третий и четвертый год эта скидка уже составляет 80% и так далее до истечения 10-летнего периода действия данной налоговой льготы. После 10 лет Вы начинаете платить полную сумму налога, подлежащую взиманию.
Программа 421-G –
Данная программа распространяется только на здания, расположенные в Даун Тауне Манхэттана вниз от улицы Маррэй (Murray Street). Налоговые льготы данного типа предоставляются на 14 лет. Скидка на Ваш налог будет примерно одинаковая в течение 8-10 лет, после чего будет постепенно уменьшаться на 20% каждый второй год до истечения срока действия льготы. После 14 лет Вы начинаете платить полную сумму налога, подлежащую взиманию.
Дополнительные скидки –
Некоторые здания Манхэттана предоставляют своим жильцам более длительный период налоговых льгот, который может достигать от 15 до 25 лет.
Существенными факторами, влияющими на это, являются месторасположение, количество не занятых квартир, а также государственное финансирование.

Сколько будет стоить совершение сделки по покупке недвижимости в Манхэттане?

Покупатели и продавцы совместно несут обязательные дополнительные затраты при заключении контракта на покупку недвижимости в Манхэттане. Данные затраты включают в себя правовые, регистрационные, федеральные/штатские/городские сборы и примерно составляют 1-8% стоимости собственности. В дополнение к этому, на данном этапе покупатель обязан осуществить авансовый платёж.

Расходы покупателя, связанные с финальной стадией заключения договора купли-продажи собственности:

Налог на передачу права собственности (правового титула) на недвижимость–
данный налог подлежит оплате покупателем при покупке нового кондоминиума. Размер налога может составлять от 1% (от цены покупки) при стоимости апартаментов менее $499,000.00 до 1.425% (от цены покупки) при стоимости более $499,000.00.
Нью-Йоркский налог на передачу права собственности –
этот налог составляет 0,4% от стоимости недвижимости.
Оплата за услуги юриста продавца при прямой покупке собственности от застройщика –
обычно составляет от $1500 до $2500.
Правовой титул (документ, подтверждающий Ваши права на собственность)-
данный документ защищает Вас от притязаний третьих лиц на Вашу собственность. Его цена составляет $450 на каждые $100,000 от стоимости апартаментов.
Налог на недвижимость класса «люкс» –
Этим налогом облагается собственность стоимостью свыше $1,000,000.00. Он составляет 1% от стоимости недвижимости.

Сборы здания:

Регистрационный взнос –
взимается только некоторыми зданиями и составляет $200.
Единовременная выплата вступительного взноса управдому –
варьируется от $200 до $500.
Сборы, взимаемые зданием при вселении новых жильцов –
составляют от $500 до $1500. Некоторые здания возмещают данный сбор при продаже собственности.

Юридическая помощь в оформлении пакета документов покупателя –
в зависимости от сложности осуществляемой сделки на покупку недвижимости, стоимость данных услуг может составлять от $2500 до $5000, плюс $500 за занесение правового титула в реестр собственности.

Расходы, связанные с ипотечным займом:

Процентная ставка на ипотечный займ –
у Вас есть возможность снизить ежемесячные выплаты процентной ставки на ипотечный займ. Для этого Вам необходимо внести единовременную выплату банку, сотавляющую около 3% от общей суммы займа.
Оплата проверки подлежания приобретаемой собственности залоговому удержанию –
обычно составляют от $300 до $400.
Страхование правового титула банка на приобретаемую Вами недвижимость до полного погашения ипотечного займа –
составляет $200 на каждые $100,000 от стоимости собственности.
Налог на ипотеку –
это единовременная выплата, равняющаяся 1,8% при ипотечных займах менее $499,000.00 и 1,925% при ипотечных займах более $499,000.00.
Стоимость оценки Вашей собственности сотрудником банка-кредитора, предоставляющего Вам ипотеку (определение справедливой рыночной стоимости) –
составляет от $500.
Составление банком-кредитором отчета о наличии задолженностей по Вашим прошлым/текущим кредитам –
варьируется от $30 до $100.
Заявка и регистрация на получение банковского займа –
обычно не превышает $500.
Оплата услуг юриста банка за оформление получения займа или ипотеки –
составляют от $1500 до $2500.
Дополнительные сборы банка –
такие как страхование Вашей недвижимости и составление “эскроу” (контракт, который находится на хранении у третьего лица и вступает в силу при выполнениее определенного условия; где третьим лицом обычно выступает банк-кредитор, а уcловием является полное погашение банковского кредита или ипотеки) обычно составляют от $400 до $1200.

Я живу за пределами США. Могу ли я купить квартиру в Нью-Йорке в ипотеку?

Все иностранные покупатели могут получить ипотечный кредит на покупку квартиры в Нью-Йорке. Многие американские банки имеют специальные ипотечные программы, ориентированные на иностранных покупателей. Сумма предоставляемого банковского займа напрямую зависит от стоимости приобретаемой Вами недвижимости. Конкретнее, если стоимость квартиры не превышает $1,000,000.00, то размер предоставляемого ипотечного займа может быть 65-75% от стоимости квартиры. Аналогично, если стоимость квартиры составляет от $1,000,000.00 до $2,000,000.00, то сумма ипотечного займа будет равна 60%, и так далее.

Большинство банков просит покупателей предоставить определенный пакет документов, необходимый для рассмотрения заявки на получение ипотеки. Однако, не все банки имеют одинаковые требования. Некоторым банкам будет достаточно получить от Вас стандартный набор документов. Но данные банки имеют более высокие процентные ставки на предоставляемый кредит.

Elika Real Estate порекомендует Вам только лучших и проверенных специалистов нашего города в области ипотечного кредитования, которые помогут Вам найти ипотечный план и банк, соответсвующий Вашим пожеланиям.

Перечень документов, необходимый для предоставления банку при получении ипотечного кредита:

Копия действительной визы и/или Заграничного Паспорта –
это является подтверждением Вашего законного нахождения в США.
Подтверждение кредитоспособности (сведения о погашении прошлых кредитов) –
Вам будет нужно предоставить четыре письма, написанные специалистами в области финансов, такими как, бухгалтера, работники банков или страховые агенты.
Проверка наличия финансовых средств на погашение ипотечного займа –
документы, подтверждающие своевременную оплату жилищных расходов в Вашей стране проживания за последний год. Например, если Вы живете в съемной квартире, Вам неободимо предоставить копии платёжек арендной платы; если Вы живёте с собственной крартире – документы на владение собственностью; если Вы купили квартиру в ипотеку – копии ежемесячных выплат по ипотечному займу и т.д.
Наличие средств на совершение сделки по покупке недвижимости (см. выше) –
Детальный подсчет всех затрат, необходимых для проведения сделки.
Подтверждение того, что Вы работаете –
справка с работы или, если у Вас свой бизнес, соответствующие документы.

Каким налогом облагается доход от продажи недвижимости, принаджежащей не резидентам США?

Налоговые обязательства американцев отличаются от налоговых обязательств иностранцев. Специалисты Elika Real Estate помогут Вам разобраться во всех сложностях американской налоговой системы и объяснять Вам что, как и когда подлежит налогооблажению.

Налоги, подлежащие взысканию с не-резидентов США:

Федеральный налог –
на долгосрочное владение собственностью, то есть, более одного года, составляет 30 % для иностранных собственников (15% для американских).
Закон о Покупке недвижимости Иностранными Гражданами (FIRPTA) –
Согласно Закону о Покупке Недвижимости Иностранными Гражданами от 1980 года, подоходный налог на сумму, полученную в результате продажи недвижимости не-резидентами США взыскивается незамедлительно. В Нью-Йорке данный налог составляет 6,85% от полученного дохода. Дополнительный налог в размере 10% от стоимости продажи взимается Федеральной Налоговой Службой.

Имеет ли смысл покупать недвижимость от имени американской компании?

Некоторые покупатели полагают, что открыть юридическое лицо (например, Общество с Ограниченной Ответственностью) в США и купить через него недвижимость намного выгоднее, чем совершить покупку от своего имени. Это не всегда так. Перед тем как принять решение каким образом Вы хотите приобрести имущество, проконсультируйтесь со специалистом в области Международного Налогового Права, который подробно расскажет Вам все плюсы и минусы каждого из вариантов. Наша компания подскажет Вам, где можно получить данную консультацию.

Пять факторов, которые Вам необходимо учитывать при открытии Общества с Ограниченной Ответственностью (ООО):

Процедура образования и открытия ООО занимает одну неделю.
ООО должно быть создано в том штате, где Вы планируете покупать недвижимость.
ООО может иметь неограниченное количество участников, как граждан США, так и иностранных граждан.
ООО обязано подавать заполненные налоговые декларации: местные, штатские, федереальные.
При продаже недвижимости, принаджежащей не резидентам США, ООО также может быть продано или переоформлено на покупателя.

Объясните, каким образом осуществляется оплата брокерской комиссии. Несу ли я, как покупатель, данные расходы?

Вы ничего не платите агентам Elika Real Estate за представление Ваших интересов и за оказанные Вам услуги, так как, согласно одному из законов Нью-Йорка, иностранные покупатели не несут никакой финансовой обязанности на оплату брокерской комиссии. Все дело в том, что продавец коммерческой или жилой собственоости несет законное обязательство на оплату брокерской комиссии, которая в последствии делится в равных долях между агентом, представляющим интересы продавца, и агентом, представляющим интересы покупателя, то есть Вас.

Наши услуги оплачиваются продавцом из суммы полученной выручки от продажи недвижимости. Это объясняется тем, что брокерская комиссия, составляющая 6% от стоимости собственности, включена в итоговую цену сделки.

Подскажите мне, как лучше всего искать недвижимость в Нью-Йорке?

Если Вы ищете недвижимость в Нью-Йорке напишите или позвоните нам.

Так как Elika Real Estate состоит в Совете Недвижимости города Нью-Йорк, Национальной Организации Риэлторов и Организации Риэлторов города Нью-Йорк, мы имеем полный доступ к перечню рынка недвижимости нашего города.

Наши агенты могут показать любую понравившуюся Вам собственность. В дополнение к этому, Вы получите беспристрасную характеристику интересующей Вас недвижимости и подробный сравнительный анализ всего рынка.

Покупка недвижимости представляет собой довольно сложный и кропотливый процесс, включающий поиск и правильный выбор юристов, банков, брокеров, сбор необходимого пакета документов, изучение рынка недвижимости и налоговой системы Нью-Йорка.

Не стоит всецело полагаться на открытые источники информации, так как они не могут предоставить стопроцентно достоверную и актуальную информацию по каждой интересующей Вас собственности. Elika Real Estate располагает всей текущей информацией о состоянии и перечне рынка недвижимости Нью-Йорка. Более того, наша компания имеет индивидуальный подход к каждому клиенту, посвещая ему столько времени и работы, сколько требуется.

А самое приятно, конечно, то, что Вы нам ничего не платите. Наши услуги оплачиваются продавцом (см. выше).

Насколько я знаю, все продавцы недвижимости пользуются услугами агентов, представляющих их интересы. Необходим ли мне агент, который будет представлять меня в процессе поиска и покупки недвижимости, и почему?

Будучи представленным агентом, Вы будете надежно защищены от мошенников и недобросовестных продавцов. Ваш агент всегда поможет Вам добиться снижения запрашиваемой продавцом цены на недвижимость, найти подходящую собственности и заключить выгодную сделку. Агент продавца никогда не даст Вам беспристрастного совета и не будет заинтересован в предоставлении скидки. Именно поэтому Вам нужен свой агент, который будет работать исключительно для Вас.

Более того, так как все наши услуги оплачиваются продавцом, имея своего агента Вы ничего не теряете, а только выигрываете и избегаете ненужных инвестиционных рисков. Покупая недвижимость самотоятельно Вы рискуете потерять Ваши деньги. Не делайте дорогих ошибок, обратитесь к нам!

Пять причин, почему Вам необходим агент Elika Real Estate:

процесс покупки собственности не будет времяёмким;
наши агенты имеют доступ ко всей собственности, представленной на рынке;
мы поможем Вам в составлении, сборе и предоставлении необходимого пакета документов;
мы сотрудничаем с ведущими юристами, бухгалтерами и банковскими сотрудниками, необходимыми Вам в процессе осуществления покупки собственности;
наши агенты максимально упростят процесс покупки.

Я хочу проверить мое право собственности (правовой титул) на недвижимость, а также уточнить все правовые и сопутствующие детали. Как мне это сделать?

Покупатели и продавцы пользуются юридическими услугами при поиске и проверке правового титула на недвижимость (права собственности) в реестре, оформлении страховки, проверке наличия ареста на имущество и иных взысканий третьих лиц/кредиторов, а также составление проекта договора купли-продажи собственности с указанием суммы депозита.

Эксперты-оценщики помогут Вам правильно оценить стоимость недвижимости и установить справедливую рыночную цену.

Архитекторы объяснят техническое состояние здания и дадут свои рекомендации.

Замерщики предоставят достоверную информацию о площади собственности и ее планировке.

И, наконец, эксперты в области ипотечного финансирования помогут Вам получить банковский заем.

Elika Real Estate подскажет Вам к кому обратиться и посоветует только лучших и проверенных специалистов своего дела.

Свяжитесь с нами и задайте все интересующие Вас вопросы.

Объясните мне, как я могу зарегестрировать свои права собственности на приобретенную мной недвижимость?

По завершении процесса покупки недвижимости, правовой титул, удостоверяющий право собственности на приобретенную недвижимость, заносится в Реестр Недвижимости города Нью-Йорк юристом покупателя. Все удостоверяющие и сопутсвующие документы копируются и надежно сохраняются. “][accordion title=”Что мне необходимо предпринять для осуществления сделки по покупке недвижимости в Нью-Йорке?” content=”

Шесть простых шагов:

Шаг 1: Подготовка –

Определите критерии покупки –
Перед тем, как начать поиск недвижимости, Вам необходимо определиться с типом жилого комплекса, желаемым районом Манхэттана и предпочтительной ценой покупки.
Для этого учитете все Ваши запросы и предпочтения, такие как желаемый метраж, близкое расположение детских садов, школ, парков и т.д., а так же укажите Ваш бюджет.
Решите финансовые вопросы (получение ипотеки) –
После того, как Вы определитесь с параметрами желаемой собственности, Вам будет необходимо встретиться с сотрудником банка, решающим вопросы выдачи ипотеки и получить предварительное согласие на банковский займ.
Воспользуйтесь услугами юриста –
Юристы досконально объяснять Вам все Ваши права и обязанности, а также помогут составить и проверить необходимые документы и договор на покупку собственности.
Elika Real Estate сотрудничает с ведущими юристами в области Земельного Права, которые свободно владеют многими иностанными языками. Свяжитесь с нами и мы поможем Вам найди юриста, отвечающего всем Вашим нуждам и запросам.
Проконсультируйтесь с экспертом в области Налогового Права –
Налоговые обязательства американцев отличаются от налоговых обязательств иностранных граждан. Эксперт в области Налогового Права расскажет Вам о всех особенностях Налоговой Системы США и объяснит разницу в налоговых обязательствах между покупкой апартаментов в жилом комплексе и инвестиционным проектом. Данную консультацию Вы поможете получить у налогового эксперта, бухгалтера или юриста.
Подготовьте сумму депозита –
Наличие депозита, составляющего 10% от стоимости желаемой собственности, является обязательным условием для дальнейшего ведения переговоров о покупке недвижимости. Для этого Вам необходимо открыть счет в американском банке и внести туда сумму депозита, или перевести депозит на условно-депозитный счет, открытый Вашим американский юристом.

Шаг 2: Поиск Недвижимости и Выдвижение Предложения на Покупку (оферты) –

Если Вы нашли понравившуюся Вам собственность, Вы можете выдвинуть предложение на её покупку, другими словами, оферту. Оферта не носит юридически обязывающего характера, соответственно, Вы можетете выдвигать несколько оферт.

Не смотря на то, что продавцы элитной недвижимости обыкновенно не ведут переговоры о снижении её цены, специалисты Elika Real Estate знают как можно добиться установления справедливой рыночной стоимости.

После того, как продавец принимает (акцептует) оферту, юрист продавца отправляет договор купли-продажи и Правила внутренноего распорядка жилижного комплекса Вашему юристу для ознакомления и внесения коррективов.

Шаг 3: Переговоры и Предварительное Подписание договора купли-продажи собственности –

Рассмотрение и внесение коррективов в договор купли-продажи занимает 5-10 дней. До окончательного подписания договора продавец может продолжать показывать собственность другим потенциальным покупателям и получать оферты.

Условия договора подробно излагают все детали купли-продажи. Если у Вас есть какие-то вопросы, или Вы хотите внести какие-либо коррективы, Вам необходимо сделать это перед тем, как Вы примете на себя все обязательства и риски, связанные с покупкой собственности.

После предварительного подписания договора всеми сторонами, Вы должны внести предоплату (депозит), составляющий 10% от стоимости приобретаемой собственности. Как каждому иностранному покупателю, Вам необходимо иметь счет в американском банке, через который Вы будете осуществять все финансые операции. Если у Вас пока нет счета, Вы должны перести сумму депозита на условно-депозитный счет, открытый Вашим американский юристом. Сумма депозита подлежит возмещению только при наступлении определенных условий, таких как отказ банка в предоставлении ипотечного займа. Убедитесь в том, что Ваш юрист включит данный пункт в договор, для избежания возможных рисков, так как юрист продавца обычно его опускает.

Шаг 4: Одобрение кандидатуры покупателя Жилищным Советом жилищно-кооперативного комплекса или кондоминиума –

Одобрение кандидатуры покупателя Жилищным Советом жилищно-кооперативного компелекса является обязятельным условием для успешного заключения договора на покупку собственности. Для получения одобрения покупателю необходимо предоставить на рассмотрение Совета как личную, так и финансовую документацию, включающую рекомендательные письма, банковские выписки и налоговые декларации. В дополнение к этому, каждый покупатель должен успешно пройти собеседование с представителями Совета. Получение одобрения Совета является долгим и сложным процессом. Неодобрение лишает Вас возможности покупки недвижимости.

Жилищный Совет кондоминиума требует предоставления вышеупомянутых документов и следует аналогичному процессу одобрения покупателя. Однако, стоит отметить, что данный процесс носит чисто формальный характер и не представляет никаких сложностей.

Шаг 5: Подготовка к заключению договора купли-продажи недвижимости –

После предварительного подписания договора купли-продажи, следующим шагом является получение банковского займа при покупке недвижимости в ипотеку. Если Вы подали заявку на получение ипотечноого кредитования, банк-кредитор будет рассматривать и проверять Ваши активы и пассивы, а также финансовую отчетность здания (сколько, как и когда общих сборов на обслуживание и техническое поддержание здания было потрачено). В дополнение, Ваш юрист проверит не подлежит ли собственность удержанию кредиторами покупателя и свободна ли она от притязаний третьих лиц.

После того, как банк даст подтверждение на предоставление ипотечного займа, он переведет данную сумму на условно-депозитный счет, открытый Вашим американский юристом. До окончательного заключения договора и получения правового титула, Ваш юрист является распорядителем данного счета, через который будут проходить все финанасовые операции, связанные с покупкой, такие, как внесение депозита и погашение окончательных платежей.

За день до окончательного заключения договора мы рекомендуем всем покупателям прийти и посмотреть на собственность еще раз. Это подтвердит Ваше твердое намерение покупки.

Шаг 6: Заключение договора купли-продажи недвижимости –

На заключении договора купли-продажи недвижимости требуется присутствие всех сторон, а именно: продавца, прокупателя, юристов покупателя и продавца, представителя банка-кредитора, страхового агента. Заключение договора происходит через несколько недель после его предварительного подписания.

Все стороны собираются для окончательного подписания согласованного договора купли-продажи и оставшейся документации; обсуждения и урегулирования финансовых вопросов, таких, как план оплаты стоимости недвижимости, страхование правового титула, погашение сопутствующих налогов и сборов.

После этого, Вы, наконец, получаете правовой титул на приобретенную недвижимость, страховку на правовой титул и ключи от Вашего дома в Нью-Йорке!

Я хочу купить квартиру в Нью-Йоке для последующей сдачи её в аренду. Кто и как может мне в этом помочь?

Elika Real Estate будет рада помочь Вам как в поиске и покупке собственности для последующей сдачи ее в аренду, так и в последующем оказании услуг доверенного управляюшего Вашей собственностью. Мы поможем Вам найти добросовестных арендаторов, составить и заключить договор аренды, проследить за порядком в квартире и своевременном получении арендной платы. Кроме того, за абсолютно символическую плату мы окажем Вам полное содействое в управлении Вашими коммунальными счетами, сборами и платежами.

Рынок арендуемой недвижимости Нью-Йорка очень динамичен. Не смотря на то, что в последние годы арендная плата значительно возрасла, огромное количество арендаторов ищут квартиры каждый день. Количество пустующих/несданных квартир в Нью-Йорке ничтожно мало. Это говорит о том, что найти долгосточных арендаторов совсем несложно.

Минимальный срок договора аренды в Нью-Йорке обычно составляет 6 месяцев. Тем не менее, некоторые арендодатели практикуют помесячную аренду. Наша компания профессионально работает как с долгосрочными, так и с краткосрочными арендными планами. Мы поможем Вам сдать Вашу квартиру без лишних сложностей, и возьмем на себя все организационные моменты. По Вашему усмотрениею, доход, полученный от аренды, может быть направлен на покрытие ипотечного займа и/или налогов и других ежемесячных платажей.

Каково текущее состояние рынка недвижимости? Можно ли ожидать увеличения или снижения цен на квартиры?

Elika Real Estate с полной уверенностью считает, что приобретение недвижимости в Нью-Йорке является весьма надежным и выгодным капиталовложением как для американских, так и для иностранных инвесторов. Рынок недвижимости продолжает постепенно оправляться от финансового кризиса. Больший спрос и ограниченное предложение обеспечивают ежегодное увеличение стоимости недвижимости и являются основой для будущего прироста вложенного капитала. Невысокий курс американского доллара по отношению к другим видам валют, без сомнения, привлекает иностранных покупателей.

Никто не может с полной точностью предсказать будущее рынка недвижимости Нью-Йорка. Однако, движение определенных тенденций и показателей рынка легко прогнозируемо. Экономический кризис повлиял по-разному на каждый сектор рынка в отдельности. Например, владельцы собственности в Манхэттане класса “люкс” со стоимостью от $1000 до $1800 за квадратный фут не так сильно пострадали от экономического спада и не были вынуждены продавать свои дома.

Многие банки предлагают низкие процентные ставки на ипотечный займ, что делает его весьма доступным. До сих пор не ясно, вызовет ли это покупательский бум, но, определенно, явится побуждающим фактором для приобретения недвижимости в Нью-Йорке.

Агенты Elika Real Estate с радостью помогут Вам осуществить лучшее капиталовложение в Вашей жизни – приобретение в собственность дома в Нью-Йорке.

Не медлите, найдите дом своей мечты сегодня! Сделайте первый шаг на встречу Вашей мечте – свяжитесь с нами.

Предоставляете ли Вы услуги по управлению моей собственностью ( услуги доверенного управляющего)?

Elika Real Estate предоставляет услуги доверенного управляющего собственностью всем свои клиентам, не зависимо от того, живут ли они в США или за границей. Мы поможем Вам найти надежных долгосрочных или красткосрочных арендаторов; проследить за состоянием собственности и своевременным получением арендной платы; решить коммунальные проблемы; сдать в аренду или продать Вашу недвижимость.

Позвольте нам помочь Вам разрешить все хлопотные и утомительные хозяйственные вопросы и сохранить Ваше время. Мы предоставим Вам первоклассный индивидуальный сервис и удовлетворим потребности самых взыскательных клиентов. Самое приятное то, что плата за наши услуги весьма символична.