New York Şehri’nde emlak piyasası, bulunduğu konum, sınırlı arsa üretimi, şeffaflığı ve sermaye cazibesi dolayısıyla uluslararası alıcılar için de cazip bir yatırım alanı. Eğer yabancı iseniz New York’ta emlak yatırımı yapmadan önce aklınıza takılabilecek sorulara cevap bulmak için hazırladığımız rehbere göz atın. Dilerseniz ofisimizi arayarak danışmanlarımızla da konuşabilirsiniz: 212-590-0548
İster yatırım yapmak, ister New York’ta zaman geçirirken kalabileceğiniz küçük bir eve sahip olmak amacıyla yola çıkmış olun, uzman danışmanlarımız stresten uzak ve kârlı bir süreç yönetimi için hizmetinizde olacaklar. Size bağımsız bilgi, uzman tavsiyesi ve bütünlüklü analiz sunarak aradığınız mülkü olabilecek en uygun fiyata satın almanızı sağlayacağız.
ABD dışında yaşıyorum ve New York’ta emlak edinmek istiyorum. New York Şehri’nde mülk alabilir miyim?
New York emlak piyasası uluslararası alıcılara karşı son derece açıktır. Aslına bakılırsa, sayısız uluslararası kişi ve kuruluş New York’un bu konuda sunduğu avantajlardan halihazırda yararlanmaktadır. Kondominyumlar ve kule evler New York’taki yabancı alıcılar tarafından tercih edilen seçenekler. Kooperatif binalarında ve diğer özel alanlarda satın almak için ABD hükümetine vergi ödemek zorunlu olduğundan, bu seçenekler uluslararası alıcılar için daha zorlayıcı olabilmektedir. “][accordion title=”Uluslararası alıcılar kooperatif binalarında mülk satın alabilirler mi?” content=”Uluslararası alıcılar kooperatif apartmanlarında mülk satın alabilirler, ama kule evler ve kondominyumlarla karşılaştırıldığında bu daha zorlayıcı bir süreçtir. Kooperatif evlerinde mülk satın almak bazen ABD’li alıcılar için bile zor olabilmektedir. Kooperatif binalarını yürüten kurullar tarafından onaylanmayan hiçbir alıcı bu binalarda ev satın alamaz. Bina ve evlerle ilgili politikalar ve yönetmelikleri belirleyen bu kurullar, alım-satıma ilişkin kararlarda da etkilidirler.
Kooperatif sahipliği – Zorluklar
Onay dönemi
Onay süreci gibi zorlu bir dönemin ardından başlayan bu dönem, birkaç hafta ya da ay sürebilir.
Finansal kısıtlamalar
Bir kooperatif evi satın almak isteyen alıcı satışın gerçekleştiği fiyatın belli bir oranı kadar parayı (satış rakamı üzerinden belirlenen miktarda) garantilemek zorundadır. Bu miktar genellikle ve en fazla yüzde 80’e tekabül eder.
Kiralamaya ilişkin kısıtlamalar
Eğer amacınız yatırım yapmaksa bir kooperatif evi satın almak en doğru karar olmayabilir. Kooperatiflerde yaşayanlara ilişkin pek çok kısıtlayıcı kural olabilir. Bu kurallar örneğin ikincil kiralamaya (sublettin) izin vermemekten kiracıların belli nitelikleri haiz olmasına kadar çeşitli alanlara ilişkin kısıtlamalar içerebilir.
Kullanıma ilişkin düzenlemeler
Kooperatiflerde evin kullanımı çeşitli şekillerde düzenlenmiş olabilir. Bu kısıtlamalar alıcının evi kullanım biçiminden, kabul edilecek misafirlerin sayısına kadar pek çok alanı kapsayabilir.
Satış onayı
Satış (ya da izin veriliyorsa kiralama) öncesi kooperatif evini kullanacak kişiler Kooperatif Kurulu ile görüşerek onay almak durumundadır. Bu zorunluluk bir kooperatif evlerine olan talebi de bu evlerin fiyatlarını da etkiler.
Değişim vergileri
Kooperatifte satın aldığınız mülkü tekrar satmak istediğiniz zaman yüksek vergilerle karşılaşırsınız. Bu vergilerin amacı kooperatif evleri üzerinden spekülasyon yapılmasını engellemektir.
Kooperatif sahipliği – Avantajları
Ev bulmak mümkün
New York’taki tüm emlak varlığının dörtte üçünü kooperatifler oluşturduğu için, erişimi mümkün evlerin büyük bölümü kooperatif binalarında bulunmaktadır.
Erişilebilir fiyatlar
Kondominyum fiyatlarıyla karşılaştırıldığında, kooperatif binalarında fiyatlar yaklaşık olarak yüzde 20 oranında daha düşüktür. Bununla birlikte alıcıların aylık ödemelerin yüksek olabileceğini de hesaba katmaları gerekir. Aylık harcamalar, varsa mortgage ödemelerinin yanı sıra, genel bakım, temel harcamalar ve emlak vergileri olarak sayılabilir. Kooperatif üyeleri bazı harcamalardan muaf da tutulabilirler. Örneğin kimi kooperatiflerde emlak vergisi ve mortgage faizi ödenmez.
Konut tatmini
Kooperatif evleri yatırımcılar için uygun değilse de, tam zamanlı ya da yarı zamanlı ikamet etmek isteyenler için bir hayli avantajlıdır. New York kooperatiflerinin büyük bir bölümü 1920 öncesinde yapılmış binalardır, fakat binaların eski olması inşa edenlerin ustalıklarının da daha kaliteli olması anlamına gelir. Detaylar ve lüks denilebilecek özellikler ön plana çıkar. Muhteşem ocaklar, havadar iç mekanlar, ince detaylar ve olağanüstü bahçeler New York kooperatif apartmanlarını cazip yaşam alanlarına dönüştürür.
Özel apartmanda yaşamak ne demek?
Manhattan’daki bir kondominyum (kondo) gerek yalnız yaşayanlara gerekse ailelere rahat ve çağdaş bir yaşam tarzı sunar. Kondoda ev sahibi olmak, aynı zamanda ortak alanlardan da yararlanabileceğiniz anlamına gelir. Kondo tarzı yaşam ABD’de olduğu kadar ABD’li olmayanlar arasında da hızla yayılıyor.
Son yıllarda New York’ta onlarca yeni kondo yapıldı, ayrıca kimi eski binalar da modern kondominyumlara dönüştürüldü. Yeni kondolar çağdaş yaşamın tüm gerekliliklerinin yanı sıra, lüks özelliklere ve kendilerine özgü çeşitli hizmetlere de ev sahipliği yapıyorlar. Ayrıca, yeni kondo satın alanlar ilgili mülkün durumuna göre, önümüzdeki 10-25 yıl boyunca tasarruf edebilecekleri muhteşem bir fırsat da bulmuş oluyorlar.
Giderek büyüyen bir pazara dönüşen kondolar, New York emlak piyasasının yaklaşık dörtte birine tekabül ediyor. Kendinize yeni bir kondoda ya da restore edilerek kondoya dönüştürülmüş bir binada yer bulmak istiyorsanız bize yazın.
Kondominyumlar – Uluslararası alıcıların popüler tercihleri
Kolay onay
Tıpkı kooperatifler gibi, kondominyumların da birer yönetim kurulları var. Bu kurullar kondoda ikamet edenlerden oluşuyor ve binanın kullanımına, onarımına ve yaşam kurallarına ilişkin kararları veriyor. Kondoda daire satın alan herkesin bu kurul tarafından da onaylanması gerekiyor. Ne ki kondolarda onay süreci daha çok bir formalite olarak bulunuyor. .
Minimum kısıtlama
Kondominyumlar mülk sahipliğini en az kısıtlayan konut seçenekleri. Yarı zamanlı ikamet etmek isteyenler, kiralamak isteyenler kondo kuralları tarafından kısıtlanmıyor.
Cazip yatırım
Kondolar kooperatif evlerinden daha pahalı olsalar da, esneklik ve elverişlilikleriyle yatırımcılara daha cazip geliyorlar. Ayrıca sundukları şık ve mükemmel tasarımlarla kondominyumlar çekici yatırım fırsatları sunuyorlar. Bir New York kondosunda daire alıp satmak çok kolay olduğundan, uluslararası alıcılar Manhattan’da yaşamak için kondominyumları tercih ediyorlar.
New York’ta mülk sahibi olmak istiyorum. Ne büyüklükte bir bütçem olmalı?
İster kondo ister kooperatifte yaşamayı tercih edin, alacağınız evin fiyatına eklenecek ek birtakım harcamaları da göz önünde bulundurmalısınız. Bunun olumlu tarafı, kimi harcamaların ödediğiniz vergiden düşmesi. Emlak vergileri, tıpkı kooperatif sahipliğindeki ortak mortgage faiz ödemeleri gibi vergi muafiyeti sağlayabilir.
Yatırımcılar emlak vergilerini ve diğer harcamaları yıllık iş harcamaları içinde göstererek vergiden düşebilirler. Vergi uzmanımızın bu konuda yazdıklarını okumak için tıklayın. Ayrıca bu web sitesindeki vergi sayfalarını da inceleyebilirsiniz.
New York’ta emlak sahibi olmak – Harcamalar
Emlak vergileri
Sahip olduğunuz mülkün koşullarına bağlı olarak emlak vergisi yüzlerce ya da binlerce dolar olabilir. Sıradan bir alıcı da yatırımcı da olsanız, vergi indirimlerinden yararlanabileceğiniz durumlar için araştırma yapmalısınız.
Genel harcamalar – onarım giderleri
Genel harcamalar ve onarım giderleri aylık harcamalardır. Kooperatif sahiplerinin aylık onarım giderlerine katkı sağlamaları yeterliyken, kondo sahiplerinin genel harcamalardaki paylarını da ödemeleri gerekir. Aylık harcamalar binanın durumuna göre aylık birkaç yüz ya da bin dolar olabilir. Satın aldığınız bina ne kadar çok olanak sunuyorsa, o kadar yüksek bir aylık harcama talep edecektir (en yüksek seviyede 1USD/adımkare)
Satın aldığım bina vergi indirimi kapsamında. “Vergi indirimi” ne demek?
Vergi indirimi, New York’taki emlakçı ve müteahhitlere belirli mahallelerde emlak geliştirme ve inşa faaliyetlerine devam etmeleri için verilen teşviklerdir. Farklı mülklerde farklı vergi statüleri geçerlidir. Elika danışmanları mülk sahiplerini vergi indirimleri konusunda da bilgilendirmektedir.
New York Şehri Vergi Teşvikleri
Vergi İndirim Programı
Bu program yeni bina inşa ve belirli restorasyon faaliyetlerini kapsar. A 421-A ya da 421-G vergi indirimleri yeni binalar ve J-51 de dönüştürülmüş binalar için geçerlidir.
421 -A
421-A programı 10 yıllık bir vergi muafiyetini kapsar. Bina tamamlandığında emlak vergisi her yıl yüzde 20 oranında artar (Birinci ve ikinci yıl – yüzde 100 muafiyet, üçüncü ve dördüncü yıl – yüzde 80 muafiyet, devam eden dönem boyunca 10’uncu yıl sonuna kadar).
421 -G
421-G teşviği belirli alanlarda -Manhattan’daki Murray Caddesi’nin altı- geçerlidir. Buralardaki kimi yapılar 14 yıllık bir dönem boyunca vergi muafiyetin yararlanır. Düşük vergi ödemeleri 8-10 yıl devam ettikten sonra kademeli artışlarla 14’üncü yılda normal seviyeye döndürülür
Ek teşvikler
New York’taki kimi binalar 15-25 yıllık teşviklerle desteklenir. Bu desteklerin yer, ulaşılabilir emlak fiyatlarının korunması, krediler ve teşviklerde devlet yardımı gibi nedenleri olabilir. Bu şekilde teşvik edilen binalar uzun süren vergi indirimleri alırlar.
New York Şehri’nde emlak satın almanın, alım-satım masrafları ne düzeydedir?
Alıcılar ve satıcılar satış esnasında alım-satım masraflarını da ödemek durumundadırlar. Bir satışın masrafları satışa konu olan emlakın fiyatının yüzde 1-8’i arasında olabilir. Yasal işlemler, tapu kaydı ve federal/eyalet/şehir vergileri bu masrafların dışındadır. Ancak bu işlemlerin de yine satış esnasında yapılması gerekir
Satış masrafları
New York Şehri Taşınmaz İntikal Vergileri
New York’ta bir kondo alırken, alıcı New York Şehri Taşınmaz İntikal Vergisi ödemek durumundadır. Bu vergi (499.000 USD altındaki kondolarda) yüzde 1’den (499.000 USD üstündeki kondolarda) yüzde 1.425 oranına kadar çıkabilir.
New York Eyaleti İntikal Vergisi
New York Şehri İntikal Vergisi, satış fiyatının binde 4’ü kadardır.
Satıcı Vekalet Ücreti
Satıcı vekalet ücreti 1500-2500 USD arasında değişir.
Tapu sahipliği
Tapu sahipliği alıcının mülkiyet haklarının kayıt altına alınmasıdır. Tapu sahipliği ile, üçüncü tarafların mülkün sahipliği konusunda iddiada bulunmaları engellenmiş olur. Tapu sahipliği bedeli, mülkün değeri doğrultusunda 450-100.000 USD arasında değişebilir.
Malikane vergisi
Malikane vergisi 1.000.000 USD üzerinde bedel biçilen mülkler için geçerlidir. Vergi satış bedelinin yüzde 1’i üzerinden alınır.
Bakım ücretleri
Bazı binalar bakım ücreti olarak 200 USD belirlemişlerdir
İdari masraflar
Binanın bir yönetim şirketinde olması halinde 250-500 USD arasında ödeme yapmak gerekir.
Taşınma kaporası
Taşınma kaporası 500-1500 USD arasında değişebilir.
Avukat görüşü
Alıcının belgelerinin sağlamasını yapmak üzere avukat gerekir. Satış işleminin karmaşıklığına göre avukat ücreti 2500-5000 USD arasında olabilir. Kayıt ücreti olarak da 500 USD ilave harcama gerekibilir.
Mortgage Kredisi Araştırma Masrafı
Mortgage kullananların ödeyecekleri bu masraf alınan kredinin binde 5’i ile yüzde 3’ü arasında değişebilir.
Mahal araştırma masrafı
Mahal araştırma masrafı 300-400 USD arasındadır
Mortgage tapu sigortası
Mortgage tapu sigortası ilgili mülkün bedeli oranında 200-100.000 USD arasında değişebilir.
Mortgage vergisi
Mortgage vergisi (499.000 USD altındaki krediler için) yüzde 1.8 ile (499.000 USD üstündeki krediler için) yüzde 1.925 arasında değişebilir.
Değerleme masrafı
Değerleme masrafı 500 USD civarındadır.
Kredi raporu
Kredi raporu bedeli 30-100 USD civarındadır.
Borç uygulama
Borç uygulama ücreti 500 dolar civarındadır.
Banka avukatı ücreti
Banka avukatı ücreti 1500-2500 USD civarındadır.
Diğer banka ücretleri
Konut sigortası, emanet sigortası gibi çeşitli banka ücretleri 400-1200 USD civarındadır.
Daha fazla bilgi için: Satış işlem ücretleri
ABD dışında yaşıyorum? New York’tan ev almak için mortgage’dan yararlanabilir miyim?
Evet. Yabancı alıcılar da New York Şehri’nde emlak almak için mortgage’dan yararlanabilirler. ABD bankalarının bir çoğu uluslararası alıcılar için özel programlar düzenler. Yabancı alıcılar 1.000.000 USD’na kadar olan satın alma işlemlerinin yüzde 65-76’ini ve 1.000.000-2.000.000 USD arasındaki satın alma işlemlerinin de yüzde 60’ını bu şekilde karşılayabilirler.
Uluslararası alıcılardan bazı ilave belgeler talep edilecektir. Bu dokümanların hazırlanması için de kimi kurumlardan talepte bulunulması gerekir, ancak sonuçta uluslararası alıcılar daha yüksek faiz öderler. Elika danışmanları uluslararası alıcıları mortgage uzmanlarıyla görüştürerek kendileri için en iyi anlaşmayı yapmalarını sağlar
Uluslararası alıcılardan talep edilen ilave belgeler
Geçerli Viza ya da Pasaport Kopyası
ABD bankaları potansiyel alıcının ülkeye giriş-çıkış yapabileceğinden emin olmak isteyeceklerdir.
Kredi referansları
Mortgage başvurularından daha önce çalışılan çeşitli kredi kaynaklarından en az dört referans istenir. Bu belgeler finans alanında çalışan muhasebeci, bankacı ve sigorta yetkilisi gibi profesyonellerden alınmış olmalıdır.
Kira/Mortgage ödemelerine ilişkin belgeler
Başvurudan en az bir yıl önceden başlayarak mevcut mortgage ya da kira ödemelerinin düzenli yapıldığının belgelenmesi istenir
Nihai işlemler (yürürlük işlemleri) için kaynak
Nihai İşlem Hesap Makinesi’ni kullanarak size çıkacak maliyeti hesaplayabilirsiniz.
İş ve gelir belgeleri
Yabancı alıcılar çalışma koşullarını ve gelirlerini belgelemek durumundadırlar.
Daha fazla bilgi için: Mortgage
Koşullar: Mortgage kaynakları
ABD vatandaşı olmayanlar New York’ta emlak satın almak için hangi ilave vergileri ödemek durumundadır?
Vergi mükellefliği ABD vatandaşları ve vatandaş olmayanlar arasında farklılıklar gösterir. Elika sizi bu farklılıklar konusunda bilgilendirecektir. Danışmanlarımız size bütün süreç boyunca bu konuda da rehberlik edecekler.
Vergi mükellefliği: ABD Vatandaşı Olmayanlar
Federal vergi
Federal verginin oranı, ABD vatandaşlarının yaptıkları uzun vadeli yatırımlarda (örneğin bir mülkün bir yıldan uzun süre kiralanmasında) yüzde 15, yabancıların yatırımlarında ise yüzde 30’dur.
FIRPTA
1980 yılında çıkartılan Yabancıların Taşınmaz Yatırımları Hakkında Yasa’ya (FIRPTA) göre, ABD vatandaşı olmayan bir yatırımcı herhangi bir mülk sattığında elde ettiği gelirden vergi ödemek durumundadır. New York Eyaleti’nde böylesi bir satış işleminden yüzde 6.85 oranında vergi alınır, ayrıca elde edilecek gelirden Dahili Gelir Hizmetleri (IRS, International Revenue Services) de yüzde 10’luk bir pay alacaktır.
Formlar
IRS Yabancı Kişilerin ABD’deki Emlak Çıkarlarından Satış Yoluyla Vazgeçtiklerine Dair Beyanname (Statement of Withholding on Dispositions by Foreign Persons of US Real Property Interests) talebinde bulunacaktır. New York Eyaleti ise Vatandaş Olmayanlar İçin Tahmini Emlak Gelir Vergisi Ödeme Formu (Nonresident Real Property Estimated Income Tax Payment Form) doldurmanızı isteyecektir.
Tavsiyemiz bu aşamada profesyonel bir vergi uzmanından yardım alarak formları doldurmanız yönünde olacaktır. Uzman yardımı için bize yazın…
ABD’de kurulu bir şirket aracılığıyla emlak almam bir şey değiştirir mi?
Satın alma sürecini bir limited şirket üzerinden yürütmek çeşitli avantajlar sağlasa bile, kimi ülkelerle ABD arasındaki bazı anlaşmalar bu avantajları en aza indirgeyebilmektedir. Yabancı alıcılar uluslararası hukuk alanında uzmanlaşmış bir vergi uzmanından bu konuda destek almalıdır. Elika müşterilerini bu konuda en yetkin vergi danışmanlarıyla buluşturarak kendi koşullarına en uygun çözüme ulaşmalarını sağlar.
Limited Şirketler Hakkında En Çok İhtiyacınız Olan 5 Bilgi
- New York’ta bir limited şirket yaklaşık bir hafta zaman alır.
- Limited şirketin mülk alacağınız yerde kurulmuş olması gerekir.
- Bir limited şirketi ABD vatandaşı olan ya da olmayan sınırsız sayıda üye kabul edebilir.
- Satış zamanı geldiğinde, mülk sahipleri satışı kendi adlarına ya da mülkü transfer ettikleri limited şirket adına gerçekleştirebilirler.
New York Şehri’nde emlak danışmanlığı ücretleri ne kadardır? Alıcı bu ücretlerin ne kadarını ödemek zorunda?
Bir Elika danışmanı ile çalışan uluslararası alıcılar komisyon ödemek durumunda kalmazlar. Yabancı alıcılar New York’ta emlak komisyonu da ödemek durumunda değillerdir. Bu konudaki genel kural konut ya da ticari emlak satan emlakçının, komisyonunu satıcıdan almasıdır. Alıcı da bir emlak danışmanı ile çalışıyorsa, söz konusu komisyon iki taraf arasında paylaşlatırılır.
Tıpkı diğer emlakçılar gibi biz de satış sürecinde ücretlendiriliriz. Genellikle, emlak komisyonları satın alma fiyatının içinde hesaplanır. Bu da tipik bir satış işleminde cebinizden ilave bir ücret çıkmayacağı anlamına gelir.
Bi apartman dairesi satıldığında, yüzde 6 tutarındaki komisyonun yarısı müşteriyi getiren alıcı danışman, yarısı da satıcıyı temsil eden emlakçı arasında pay edilir.
New York emlak piyasasında yatırım yapılacak konut ya da işyeri bulmanın en iyi yolu nedir?
Bizimle iletişim kurun! New York Emlak Kurulu’nun yanı sıra Ulusal ve New York Emlak Kuruluşları Birliği üyesi olarak Elika, size New York emlak piyasasındaki tüm mülklere erişim olanağı sağlar. Bir Elika danışmanı sayesinde New York’ta satın alınabilecek tüm emlakı tanıma fırsatı bulabilirsiniz. Ayrıca profesyonel kaynakları sayesinde Elika size tarafsız tavsiyelerde bulunur. Geçmişten bugüne karşılaştırmalı piyasa analizi ile almayı düşündüğünüz emlak hakkında sağlıklı bir karara varmanızı sağlar.
Emlak satın almak, avukatların, bankaların, belgelerin, mülk araştırmasının, kural ve prosedürlerin, başka emlakçılar ve satıcılarla toplantıların dahil olduğu karmaşık bir süreçtir. Yabancı alıcılar kamuya açık kaynaklarda yayınlanan genelgeçer bilgilere güvenerek adım atmamalıdırlar. Elika uzmanlığı ve tecrübesiyle New York emlak piyasası hakkında en yeni ve doğru bilgilere sahiptir. Ayrıca Elika, yabancı yatırımcılara da kişiye özel hizmet sunar. New York’ta alıcı danışmanlarının komisyonu da satıcılar tarafından ödenir.
Satıcıların çoğunun emlakçı olduğunu görüyorum. Emlakçı hizmetinden yararlanmam mutlaka gerekiyor mu?
Haklısınız, satıcıların büyük bir çoğunluğu emlakçılardır. Emlak danışmanları müşterilerinin çıkarlarını koruduklarından, satıcılar ve alıcılar kendi danışmanlarıyla çalışmalıdırlar. Bir satıcı danışmanı, aynı zamanda alıcının haklarını temsil edemez. Yabancı alıcılar özellikle onlar adına hareket edecek bir emlak danışmanına ihtiyaç duyarlar. Bir emlak danışmanı koşulları gözden geçirerek satış sürecinde fiyat indirimi ve koşullarda taviz talep edebilir. Yanıbaşınızda bir danışmanınız bulunması doğru mülkü, doğru fiyata satın almanızı sağlar.
Alıcılar neden emlak danışmanlarıyla çalışmalı – En önemli 5 sebep
- Emlak danışmanı size zaman kazandırır
- Emlak danışmanı New York emlak piyasasını bilir ve piyasaya erişim olanaklarını sizin adınıza kullanır.
- Emlak danışmanları gereken belgeleri hazırlayarak başvurularda bulunurlar.
- Emlak danışmanları satış esnasında ihtiyaç duyacağınız diğer profesyonellere de erişebilmenizi sağlar.
- Emlak danışmanları emlak alım sürecini kolaylaştırırlar.
Daha fazla bilgi: Emlak alım danışmanlığı
Tapumu kontrol edip yasal detayları gözden geçirmek istiyorum. Nasıl yapabilirim?
Emlak satıcıları ve alıcıları, tapu araştırması yapmak, sigorta satın almak, sözleşmede kayıt altına alınan husus ve düzenlemelerin ihlal edilip edilmediğini belirlemek için avukat hizmetine ihtiyaç duyarlar (öncelikli sözleşme depozitoyu belirler). Ayrıca, kimi önemli detaylar için de başka profesyonellere ihtiyaç duyulur. Örneğin söz konusu mülkün piyasada geçerli değerini belirlemek için bir değerleme uzmanından yararlanılması gerekir. Mülkün teknik niteliklerine ilişkin araştırmanın ise bir mimar tarafından yapılması elzemdir. Ayrıca satış işlemi esnasında bahse konu mülkün nitelikleri, nihai işlemler gibi konularda ve finansmanda da mortgage danışmanları alıcılara destek olurlar. Elika müşterilerini bütün bu alanlarda en doğru kişilerle tanıştırır. Hemen bir Elika danışmanıyla iletişim kurun”]
Mülkiyet haklarının kaydedilmesi derken ne kastediyorsunuz?
Bir mülk satın alan kişi hakkında gereken bilgi ve belgeler alıcı avukatı tarafından derlenerek New York Kayıt Ofisi’ne bildirilir. Satın alma işlemi esnasında belgeler fotoğraflanır, kopyalanır ve gelecekte kullanılmak üzere dosyalanır.
New York Şehri’nde bir emlak alım işlemini tamamlamak için hangi aşamalardan geçmeliyim?
New York’ta emlak satın almak: 6 adım
Birinci adım: Hazırlık
Bir plan yapın
New York Şehri’nde emlak satın almadan önce, ne tür bir ev istediğinizi, hangi mahallede yaşamayı tercih edeceğinizi ve bütçenizi göz önünde bulundurarak bir plan yapın. Bu noktada alıcıların ihtiyaçlarını (mülkün büyüklüğü, etraftaki okullar, parklar vs.) göz önünde bulundurması, ayrıca gelir düzeyi ve bireysel tercihleri de hesaba katması gerekir.
Finansal plan
Bir ev aramaya başlamadan önce bir banka ya da mortgage danışmanıyla konuşarak ön-yeterlilik belgesi almanızda fayda var. Böylece emlak piyasasında elinizi güçlendirmiş olursunuz. Ön-yeterlilik alıcıların zaman kaybetmesine engel olur. Ön-yeterlilik belgesine sahip bir alıcının pazarlık gücü de artacaktır.
Bir avukat edinin
Avukatınız yaptığınız tüm sözleşmeleri gözden geçirerek çıkarlarınızı koruyacaktır. Elika alandaki tecrübesiyle her dilde hizmet verebilen, deneyimli avukatlarla çalışmanız için gereken yönlendirmeyi yapacaktır. Bir Elika danışmanıyla iletişim kurarak ihtiyaçlarınızı karşılayabilecek doğru avukata ulaşabilirsiniz.
Bir vergi uzmanıyla konuşun
Vergi mükellefiyeti ABD vatandaşları ve yabancılar için farklı nitelikler ve yükümlülükler içerir. Uluslararası alıcıların mutlaka bir vergi uzmanından destek almaları gerekir. Mülkü konut olarak mı yoksa yatırım olarak mı satın aldığınıza göre farklı vergilerden mükellef tutulacaksınız. Dolayısıyla, ABD’de yatırım yapan ya da yaşayan bir yabancı olarak vergi yükümlülükleriniz hakkında en doğru bilgiyi ve yönlendirmeyi verecek bir muhasebeci, vergi uzmanı ya da avukatla çalışmalısınız.
Finansal hazırlık
Satın alacağınız evin fiyatının yüzde 10’unu kapora olarak vereceksiniz. Yabancı alıcılar için en doğru yol bir ABD bankasında hesap açmak ya da avukat tarafından oluşturulan emanet hesap aracılığıyla bu işlemleri gerçekleştirmektir.
İkinci adım: Emlak arama ve fiyat teklifi
Nihayet aradığınız mülkü buldunuz, bir fiyat teklifinde bulunmanız gerekiyor. Bu süreçte sizi yasal olarak bağlayan hiçbir zorunluluk bulunmuyor. Alıcılar bir ya da birkaç teklifte bulunabilirler. Her ne kadar lüks apartmanlar yapan müteahhitlerle pazarlık hiç kolay olmasa bile, Elika danışmanlık hizmeti verdiği yabancı alıcılar için en iyi fiyatların oluşmasına aracılık eder. Bir teklif kabul edildiğinde satıcının avukatı ya da emlak danışmanı sözleşmeyi hazırlayarak her iki tarafa gönderir. Bu aşamada alıcı avukatının sözleşmeyi gözden geçirerek rehberlik etmesi gerekir.
Üçüncü adım: Sözleşme müzakereleri ve imza
Bir avukatın bir sözleşmeyi gözden geçirmesi 5-10 gününü alabilir. Satıcı danışmanı bu noktada alıcıya işlemin ne kadar süreceğini bildirecektir. Sözleşme imzalanana kadar satıcı işleme konu olan mülkü başka müşterilere gösterebilir ve fiyat teklifi almayı sürdürür. Sözleşme koşulları ve satın alma işleminin detayları belirlenir. Alıcı ve satıcı, avukatları eşliğinde son bir kez sözleşmeyi gözden geçirirler. Bu süreç alıcının sorumluluklarını ve satın aldığı mülkün risklerini iyice anlayabilmesini sağlar.
Sözleşme imzalanırken fiyatın yüzde 10’u kapora olarak verilir. Yabancı alıcılar kaporayı bir ABD bankasına yatırabilir ya da avukatlarından bunun için bir emanet banka hesabı oluşturmasını isteyebilirler. Kapora, satıcı avukatının emanet hesabına geçirilir. Ödenen kapora yalnızca mortgage koşullarının bozulması ve alıcının söz verdiği ödeme koşullarına erişememesi halinde geri ödenir. Bu nedenle avukatın sözleşmeye “mortgage ölçütleri” maddesini de eklemesinde fayda vardır, satıcılar ise genellikle bu maddenin sözleşmeye dahil edilmesinden yana olmazlar.
Dördüncü adım: Kooperatif ya da Kondo Kurul Onayı
Alıcının kurul onayından geçmesi gerekliliği, New York’taki tüm kooperatif binalarında geçerlidir. Kurul onayını göz önünde bulundurarak alıcılar tüm kişisel ve finansal belgelerini, referanslarını, finansal durumlarını ifade eden bilgileri ve vergi bildirimlerini sunmaya hazır olmalıdır. Ayrıca, Kooperatif Kurulu alıcı ile bir görüşme de yapmak isteyecektir. Kondo Kurulları da çeşitli belgeler isteyecekler ve benzer bir süreci uygulamaya koyacaklardır. Ancak kondolarda tüm bu süreç genellikle formaliteden ibarettir
Beşinci adım: Nihai işlemlere (yürürlük işlemlerine) hazırlık
Sözleşme imzalandıktan sonra bile gereken finansmanı sağlamak ve satın alınan mülk hakkında ilave araştırma yapmak için bir miktar vaktiniz daha olacaktır. Bu dönemde, bir avukat tapu araştırmasını yapar ayrıca erişilen belgeler aracılığıyla müşterisinin haklarının ihlal edilip edilmediğini gözden geçirir. Alıcı mortgage’a başvurmuş ise, banka da belgeleri gözden geçirecek ve bina hakkında ayrıca araştırma yapacaktır.
Banka işlemin uygunluğu konusunda tatmin olduktan sonra, avukatın emanet hesabı aracılığıyla krediyi serbest bırakır. Avukat nihai işlemler tamamlanana kadar emanetçi olarak işlev görer, peşinat ve işlem masrafları da avukatın emanet hesabı üzerinden ödenecektir. Alıcılar bu aşamada satın almak üzere oldukları mülkü son bir kez daha görmeyi ihmal etmemelidir. Bu ziyaret alıcının beklentilerinin tam olarak gerçekleşip gerçekleşmediğini görmek için son fırsattır.
Altıncı adım: Nihai işlemler (yürürlük işlemleri)
Bir emlak işlemini nihayetlendirmek gerçek alıcı-satıcının yanı sıra, işlemin tüm taraflarının da (alıcı, satıcı, her iki tarafın ve bankanın avukatları, sigorta memuru,…) katılımıyla mümkün olur. Nihai işlem sözleşmenin imzalanmasından sonraki birkaç hafta boyunca sürebilir. Tüm ekip toplanır ve ödemeleri (satıcıya yapılacak ödeme, tapu sigortası, diğer ücret ve vergiler,…) düzenleyip son belgeleri oluşturur. Nihayet, alıcı tapusunu, sigorta poliçesini ve elbette New York’taki mülkünün anahtarını bu aşamanın sonunda elde eder.
New York Şehri’nde bir mülk alıp kiraya vermek istiyorum? Bu konuda kimden destek alabilirim?
Elika, New Yor Şehri’nde aradığınız daire ya da evi bulmanıza destek olmakla kalmaz, tüm kiralama ya da satın alma işlemlerini de sizin adınıza yürütür. Danışmanlarımız size kiracı bulur, kira sözleşmesini imzaya hazırlar ve kiracınızın dairenizi gerektiği gibi kullanırken kiralarını da düzenli ödemesini sağlar. Ayrıca, sembolik bir ücret karşılığında Elika, ev sahibinin yapması gereken ödemeleri, onarım masraflarını ve vergileri de takip eder.
New York Şehri’nde son derece canlı bir kiralık emlak piyasası bulunuyor. Kiralar son yıllarda yükselmiş olsa da, sayısız kiracı konut arıyor. Boş konut oranının azlığı, konut sahiplerinin düzenli kiracı bulmalarının hiç de zor olmadığını gösteriyor.
New York Şehri’ndeki konutların çok büyük bir bölümü en az altı aylık sözleşmelerle kiralanır. Bununla birlikte bazı konutlar kısa süreli kiralanabileceği gibi, her ay yenilenmek suretiyle uzatılan kira sözleşmeleri de yapılabilir. Elika danışmanları New York Şehri’ndeki bütün kiralama modelleri hakkında tecrübe sahibidir.
Profesyonel ekibimiz konut sahibini hiçbir sıkıntıya sokmaksızın kiralama işlemlerini yürütür. Kimi müşterilerimiz kira gelirleriyle mortgage taksitlerinin tamamını bile ödeyebilmektedir. Kira geliriyle tüm harcamaları ödeyemeyen müşterilerimiz ise, en azından giderlerin büyük bir bölümünü bu şekilde karşılayabilmektedir.
Emlak piyasasının durumu nedir? Fiyatlarda düşüş ya da yükseliş bekleniyor mu?
Elika, New York’ta emlak satın almanın hem ABD vatandaşları hem de ABD vatandaşı olmayan yatırımcılar için güvenilir ve cazip bir seçenek olduğuna inanıyor. Her ne kadar New York’ta emlak piyasası istikrarlı bir şekilde büyüse de, arz-talep dengesi uzun dünemde konut fiyatlarının artacağını gösteriyor.
Kondo fiyatları yüksek, fakat son yıllardaki göstergelere dikkatlice bakıldığında, kondo piyasasının New York emlak piyasasının geleceğinde önemli bir rol oynayacağı da görülür. ABD doları zayıf olursa, özellikle daha güçlü para birimlerinden gelen yatırımcılar için New York Şehri’nde emlak fiyatları bugünkünden bile çekici hale gelecektir. Dolayısıyla yabancı ilgisi New York’taki kondo sektörünü istikrarlı bir şekilde büyütecek gibi görünüyor.
Elika New York emlak piyasasının geleceğini görebileceği bir kristal küreye sahip değil. Neyse ki belirli eğilimleri ve değişkenleri takip ederek piyasanın geleceğine dair sağlıklı bir öngörüde bulunulabilir. Her ne kadar emlak sektörünün çeşitli alanlarında durgunluk söz konusu olsa da, bütün mahallelerde bütün emlak çeşitlerinde bu durumun geçerli olduğunu söylemek imkânsız. Geleceği gören Manhattanlı alıcılar bütün fonlarını emlak sektörüne yatırmıyorlar. Lüks apartmanlarda yaşamak için adımkare başına 1000-1800 USD’yi gözden çıkarmak gerekiyor. Bu yaşam tarzına sahip olanlar ekonomideki ufak tefek oynamalardan etkilenmiyor, dolayısıyla hemen evlerini satmaya kalkışmıyorlar.
Elika’nın gözlemleri hangi alanlarda mortgage faizlerinin daha düşük seyrettiğini, dolayısıyla ulaşılabilir konutların nerelerde bulunabileceğini de gösteriyor. Öte yandan düşen mortgage faizlerinin emlak sektöründe beklenmedik bir canlılık yaratacağını söylemek de çok zor henüz. Yine de düşük faiz oranlarının New York’ta yaşayabileceği mükemmel evi arayan birçok alıcıyı teşvik ettiği söylenebilir.
Elika danışmanları hayatınız için bu değerleri yatırımı yapar, New York’ta yaşayabileceğiniz yeni bir ev satın alırken size yardım etmeye hazır. Uluslararası yatırımcılar, düşlerinizi ertelemeyin. New York’ta aradığınız güzellikte bir evi şimdi bulun. Elika ile iletişime geçerek New York’taki evinize ilk adımınızı atın.
Emlak idaresi konusunda da hizmet veriyor musunuz? Yatırım amacıyla emlak satın alırken de hizmetlerinizden yararlanabilir miyim?
Evet, Elika Management, dünyanın en büyük emlak piyasasında her türlü sıkıntıdan uzak yatırım yapma kolaylığı için size destek olur. New York Şehri yatırımcılar için altın madeni gibidir. Çünkü emlak fiyatları düzenli ve istikrarlı bir artış gösterir. Biz satın alma, kiralama ve satış işlemlerinizi yürütürken, siz avantajlı ve stresten uzak bir şekilde kazançlarınızın tadını çıkartabilirsiniz.
Elika Management ayrıca size kiracı bulmak ve yatırımınızı bu şekilde güvence altına almak, kiraladığınız mülkün yönetimini üstlenmek suretiyle de destek olur. İster New York’ta yaşayın, ister dünyanın başka bir yerinde tekil kondo ya da kooperatif dairelerinin yönetimini üstlenerek müşterilerimizin bu alandaki tüm ihtiyaçlarını özenle karşılarız.